Dans les grandes villes européennes, la montée des locations courte durée s’impose comme un enjeu central des politiques urbaines. Avec Airbnb, Booking.com et d’autres plateformes, un nouveau modèle d’hébergement s’est imposé, souple, transnational, accessible. Mais sa croissance rapide a aussi généré des effets structurants sur le tissu urbain : pression sur le parc locatif, hausse des loyers, tensions entre usages résidentiels et touristiques.

Face à ces mutations, les autorités locales ont été contraintes d’agir. Les réponses ont été souvent réactives, parfois inadaptées, mais toujours révélatrices des spécificités politiques, juridiques et économiques de chaque territoire. Ce même phénomène global, piloté par des logiques économiques transfrontalières, produit donc des conséquences très différenciées selon les villes.

La comparaison entre Paris, Rome et Budapest prend ici tout son sens. Chacune illustre une manière propre de réguler, de négocier, de contenir, ou d’aménager les effets de la location touristique sur la ville. Le droit, les outils fiscaux, les arbitrages fonciers ou les usages du logement se reconfigurent, mais selon des trajectoires divergentes. Ce qui unit ces villes, c’est la nécessité d’agir sur un objet urbain devenu instable. Ce qui les distingue, ce sont les moyens d’intervention, les cultures de la régulation, les marges d’action institutionnelle.

Mon analyse s’ancre dans un double regard, à la fois de terrain et comparatif. Depuis 2022, je travaille à Paris au sein du groupe Archides, qui reconvertit des bureaux en hébergements touristiques. Ce poste m’a permis de suivre, au quotidien, les effets très concrets des régulations locales sur les projets d’aménagement. Entre contraintes réglementaires, adaptations stratégiques et arbitrages économiques, j’ai observé une régulation en mouvement, souvent contradictoire.

À Rome, des échanges avec un propriétaire de plusieurs logements m’ont offert un autre point de vue. Plus souple, le système italien repose davantage sur la responsabilisation et l’enregistrement, sans blocage systématique. Ce cadre, moins contraignant, autorise une intégration progressive du tourisme dans le tissu résidentiel, mais produit aussi ses propres fragilités.

À Budapest, enfin, le contraste est marqué. Peu de régulation nationale, des tentatives locales dispersées, une dynamique spéculative soutenue. Ce modèle, plus permissif, montre les limites d’un laisser-faire institutionnalisé.

Cette dernière partie met en regard ces trois villes. Il éclaire les choix politiques opérés face à un même phénomène. Il met en évidence les tensions, les arbitrages, mais aussi les possibles. Car c’est bien dans l’articulation entre échelles locales et logiques globales que se dessine aujourd’hui la capacité des villes à encadrer les transformations contemporaines du logement urbain.

Paris : une régulation de plus en plus restrictive et un modèle économique remis en cause

Depuis 2022, donc, je suis en alternance au sein du groupe Archides, à Paris. L’entreprise est spécialisée dans la reconversion de bureaux en hébergements touristiques. En tant que chargée d’affaires immobilières, je participe aux études de faisabilité : relevés techniques, analyse financière, découpage des surfaces, mais surtout validation juridique de l’usage des biens.

À Paris, la location touristique annuelle n’est autorisée que pour des locaux à usage non résidentiel. L’article L. 631-7 du Code de la construction1 encadre cette règle. Pour transformer un bien en hébergement touristique, il faut partir d’un local commercial ou de bureaux, et effectuer une déclaration préalable en mairie, afin de modifier sa destination vers l’hôtellerie, conformément aux articles R. 151-27 à R. 151-30 du Code de l’urbanisme2. Chez Archides, cette distinction est fondamentale. Nous ne travaillons jamais sur des logements existants, mais uniquement sur des locaux commerciaux, compatibles avec une activité hôtelière. Nous respectons à la fois la destination urbanistique et l’usage du bien.

Quelques mois après le début de mon alternance, j’ai rejoint le pôle développement. Je m’occupe d’identifier des opportunités foncières, de négocier les prises à bail ou les acquisitions, en lien avec des gestionnaires, des syndics, des agents ou des foncières. En septembre 2022, le groupe exploitait 57 adresses. En 2025, il en compte 126, concentrées principalement dans les arrondissements centraux. Le rythme est soutenu, jusqu’à cinq ouvertures par mois. Mais, en mars 2023, le développement ralentit. Une déclaration préalable sur deux est désormais refusée. La Ville amorce un virage. En novembre 2024, Paris adopte un plan local d’urbanisme bioclimatique ; c’est une première en France. Ce document interdit toute nouvelle location touristique annuelle, même dans des locaux non résidentiels. La mesure ne distingue pas les opérateurs qui retirent des logements du marché de ceux qui reconvertissent des bureaux vacants.

Comme me l’a confié Raphaël Lorin, cofondateur du groupe Archides :

« La logique de développement à Paris est stoppée. »
(Entretien n° 5, Raphaël Lorin, cofondateur, Archides – janvier 2025)

De nombreuses entreprises n’ont pas eu le temps d’amortir leurs investissements lorsque les nouvelles règles ont été mises en place. Par ailleurs, le PLU n’interdit pas totalement l’activité de location touristique dans Paris intra-muros : quelques arrondissements restent exploitables. Mais cette rareté accroît la pression foncière sur les zones encore accessibles.

D’autres mesures viennent durcir la régulation. Depuis janvier 2025, la location touristique d’une résidence principale est de nouveau limitée à 90 jours, contre 120 auparavant. En février, la Ville lance une campagne contre les boîtes à clés Master Lock, considérées comme une occupation illégale du domaine public. Ces dispositifs sont désormais retirés, verbalisés, puis détruits (Farges, 2025).

Cette régulation vise à préserver le parc résidentiel. Elle assume une posture plus ferme. Mais, sur le terrain, elle montre aussi ses limites. L’interdiction des boîtes à clés, par exemple, n’a pas été accompagnée d’une solution alternative. Des systèmes comme KeyNest existent, mais sans cadre défini. Ils déplacent la contrainte sur les commerçants, sans fluidifier l’accueil.

Ce que je constate, c’est l’absence de différenciation. Tous les opérateurs sont traités de la même manière. Même ceux qui valorisent des surfaces inoccupées, sans nuire au résidentiel, sont freinés. Cette homogénéité rend la régulation rigide. Elle freine l’engagement des acteurs responsables.

La politique actuelle marque une rupture nette. Mais elle montre aussi qu’interdire ne suffit pas. Une régulation efficace doit intégrer des outils d’accompagnement, de médiation, et des solutions de substitution adaptées aux réalités du terrain.

Rome : un encadrement administratif fondé sur la responsabilisation des hôtes

En mars 2025, lors d’un séjour de terrain à Rome, j’ai rencontré un propriétaire de plusieurs logements touristiques répartis dans différents quartiers. Cet échange, croisé à mes observations, m’a permis de mieux comprendre la régulation romaine. Elle s’appuie sur une structure administrative rigoureuse, sans pour autant reposer sur l’interdiction.

Contrairement à Paris, Rome n’a pas opté pour la fermeture. La Ville impose une série d’obligations ciblées. Seuls les logements à usage résidentiel peuvent être proposés à la location courte ou longue durée. Toute activité doit être enregistrée auprès du Sportello Unico delle Attività ricettive (SUAR). L’enregistrement donne lieu à l’obtention d’un code CIR – Codice Identificativo Regionale – indispensable pour publier une annonce. Ce code, obligatoire, doit être affiché à l’extérieur du bien. Il se matérialise sur une plaque visible depuis la rue. Dans les quartiers de Prati, Monti ou Trastevere, j’ai observé ces plaques apposées près des portes (figure 17). Cette signalétique renforce la lisibilité de l’offre touristique. Elle tranche avec la situation parisienne, où les meublés touristiques demeurent invisibles dans l’espace public.

Figure 17. Plaques avec codes CIR signalant des hébergements touristiques à Rome

© Emilia Zalouk.

Chaque location de moins de 30 jours doit faire l’objet d’un contrat écrit même si la réservation passe par une plateforme. Les données des voyageurs doivent être saisies sur le portail Alloggiati Web, géré par la police. Cette obligation rapproche l’activité des standards hôteliers, en instaurant un suivi administratif systématique. De plus, au-delà de trois logements gérés, l’exploitant passe sous le statut de professionnel. Il doit obtenir une SCIA, déclaration d’activité commerciale déposée auprès de la Chambre de commerce. Ce seuil marque une distinction claire entre activité ponctuelle et exploitation à but lucratif.

Nous avons longuement évoqué, avec le propriétaire de logements touristiques à Rome, la question des boîtes à clés. Si elles existent encore, elles tendent à disparaître des centres historiques. D’après lui, la Municipalité préfère que l’accueil s’effectue en personne. Il ne s’agit pas d’une obligation écrite, mais d’une norme implicite, de plus en plus respectée. Ce cadre incite les hôtes à se rendre disponibles ou à déléguer l’accueil à des tiers. Il s’agit d’éviter les nuisances et de maintenir un lien humain, responsable, entre l’hébergeur et l’occupant.

Le système romain repose sur une logique claire : enregistrement obligatoire, transparence fiscale, affichage visible et contrôle administratif. La régulation ne cherche pas à restreindre l’activité, mais à en fixer les conditions. Elle responsabilise les acteurs sans exclure ceux qui jouent le jeu.

Ce qui m’a particulièrement frappée, c’est la matérialité de cette régulation. Le code CIR, les plaques, l’accueil en face-à-face, tout cela rend la location touristique tangible, incarnée dans l’espace urbain. Ce lien entre la règle et la rue donne de la légitimité à l’activité. Il rend la présence des voyageurs plus lisible, plus contrôlable, et moins source de tensions. À la lumière de mon expérience à Paris, ce modèle m’a semblé plus stable. Les règles sont connues, constantes, appliquées de manière uniforme. Elles ne changent pas sans préavis, ce qui permet aux propriétaires de s’organiser, d’investir, et d’anticiper. La régulation romaine ne supprime pas l’activité. Elle la canalise. Et c’est précisément ce cadre clair, balisé, qui favorise une cohabitation plus sereine entre résidents, hôtes et visiteurs.

Synthèse comparative : Paris, Rome et Budapest, trois visions de la régulation

Mes recherches et mes expériences de terrain à Paris, à Rome et à Budapest m’ont permis de constater que ces trois capitales, toutes confrontées à la montée des locations meublées touristiques, ont choisi des voies très différentes pour y répondre. Ces écarts reflètent non seulement des cultures administratives contrastées, mais aussi des conceptions opposées du rapport entre logement, tourisme et ville.

À Paris, j’ai suivi cette évolution de l’intérieur, au cœur d’un modèle hôtelier alternatif centré sur la reconversion de bureaux. Le changement a été rapide et brutal. Ce qui était encore possible à mon arrivée est devenu très difficile quelques mois plus tard. Le nouveau PLU bioclimatique, les refus en cascade de déclarations préalables, et la politique de tolérance zéro ont instauré un climat d’interdiction généralisée. L’encadrement s’est fait par le blocage, sans distinction entre les acteurs. Même ceux qui ne touchaient pas au parc résidentiel se sont retrouvés limités. La répression des boîtes à clés, sans solution de remplacement, en donne un exemple très parlant.

À Rome, le cadre est strict, mais appliqué avec cohérence. L’activité touristique n’est pas interdite ; elle est encadrée avec rigueur. Il faut s’enregistrer, déclarer les voyageurs, respecter un plafond fiscal. Les hôtes doivent afficher leur code d’activité sur la façade. Cette exigence de transparence crée un lien clair entre la ville, les habitants et les acteurs du tourisme. Ce que j’ai observé sur le terrain, c’est une volonté d’intégrer l’activité touristique dans le tissu urbain, et non de la faire disparaître. Cela produit une régulation lisible, exigeante, mais praticable.

Budapest, de son côté, semble osciller entre deux logiques. Si les règles existent, leur application reste floue. Les boîtes à clés sont encore courantes, les contrôles rares, les hébergements peu identifiables. La ville semble tolérer le phénomène sans l’assumer pleinement. Cette situation peut fonctionner un temps, mais elle rend le secteur instable et difficile à encadrer. L’absence d’un cadre cohérent fragilise les pratiques professionnelles et empêche les acteurs de s’adapter durablement.

En comparant ces trois villes (figure 18), je réalise qu’il n’existe pas de solution unique. Paris a opté pour la restriction, au risque d’englober tous les acteurs dans une même logique punitive. Rome mise sur une responsabilisation encadrée, où les hôtes restent visibles et régulés. Budapest reste dans une zone grise, entre libéralisme de fait et velléités de reprise en main.

Figure 18. Tableau comparatif des régulations des locations meublées touristiques dans trois capitales européennes : Paris, Rome et Budapest

Auteur : Emilia Zalouk.

Une régulation efficace, à mes yeux, ne peut reposer uniquement sur des interdictions ou des déclarations de principe. Elle doit être lisible, équitable, et adaptée aux situations locales. Elle doit aussi permettre aux acteurs professionnels de continuer à exister sans contribuer à la crise du logement. Cette comparaison m’a permis de voir, au-delà des textes, les effets réels des politiques urbaines sur le quotidien des habitants, sur la forme de la ville, et sur la manière dont elle se raconte à travers ses usages.

Ce que je retiens, c’est que Paris a construit une régulation fondée sur l’interdiction rapide, qui empêche toute adaptation, même pour les opérateurs responsables. Rome offre un cadre exigeant mais stable, basé sur la transparence et l’intégration dans la ville. Budapest reste à mi-chemin, avec un modèle encore flou, où l’absence de ligne claire favorise des pratiques informelles.

Ces observations m’ont permis de dépasser la seule lecture juridique ou technique des règles. Elles révèlent des visions de la ville profondément différentes. Et elles m’ont aidée à réfléchir à ce que pourrait être, demain, une cohabitation plus équilibrée entre résidents et visiteurs, à l’échelle locale comme à l’échelle européenne.