Les commerces de centre-ville : à la fois symptômes et révélateurs de mutations profondes

Depuis plusieurs années, les centres-villes marchands font l’objet d’une attention croissante de la part des chercheurs, mais aussi des pouvoirs publics. La progression de la vacance commerciale, la fermeture de commerces ou encore la concurrence des périphéries commerciales alimentent des discours alarmistes sur le déclin des centres-villes, et en particulier dans les villes moyennes. Ces dernières occupent pourtant une place importante dans l’organisation du territoire français en assurant des fonctions de centralité, de services et de polarisation (Santamaria, 2012). La crise sanitaire liée à la Covid-19 a renforcé les interrogations autour de l’avenir du commerce de centre-ville. Les périodes de confinement, le développement du commerce en ligne et l’évolution des pratiques de consommation ont contribué à modifier les attentes des consommateurs, leurs mobilités et leurs usages des espaces commerciaux. Dans ce contexte, les politiques publiques se sont multipliées afin de soutenir ces espaces et de renforcer leur attractivité. En France, le programme Action Cœur de Ville illustre cette volonté de revitalisation des villes moyennes.

Toutefois, réduire les difficultés des centres-villes à la seule question commerciale reste insuffisant. La vacance commerciale constitue aussi le symptôme visible de transformations plus profondes : mutations des modes de consommation, recompositions des mobilités, fragilisation démographique, concurrence territoriale ou encore évolution des représentations des espaces urbains (Gasnier, 2007). En ce sens, le commerce peut être considéré comme la « partie émergée de l’iceberg », révélatrice de dynamiques structurelles plus larges qui affectent les villes moyennes.

Le commerce constitue en effet un levier de revalorisation largement mobilisé par les politiques publiques. Il agit en outre comme un indicateur des recompositions territoriales, sociales et spatiales.

Une approche qualitative et comparative entre la France et la Belgique soutenue par trois dispositifs méthodologiques

Face à ce constat, ce travail de thèse s’est donc intéressé aux dynamiques commerciales des centres-villes. Cette recherche interroge plus particulièrement les usages, les perceptions, les pratiques habitantes, les représentations des centralités urbaines et les logiques de proximité qui participent à l’attractivité ou à la fragilisation des centres-villes marchands. Pour ce faire, une approche qualitative et comparative a été mise en œuvre à partir de plusieurs villes moyennes situées en France et en Belgique. Le choix d’une démarche binationale permet non seulement d’interroger l’influence des cadres institutionnels, mais aussi de comparer des trajectoires urbaines et commerciales inscrites dans des contextes territoriaux proches.

Afin d’appréhender les dimensions spatiales, sociales et symboliques du commerce, la méthodologie choisie combine trois dispositifs complémentaires : un relevé de terrain, des cartes mentales et un serious game.

Le premier dispositif repose sur un relevé de terrain destiné à observer et caractériser l’organisation commerciale des centres-villes. Ce travail d’observation permet d’identifier les logiques de concentration commerciale, les formes de vacances ou encore les principaux espaces de centralité.

Figure 1. Relevé de terrain cartographique

Conception : Marianne Petit, 2024.

Le deuxième mobilise les cartes mentales (Berthier, 2015). Les participants étaient invités à figurer leurs perceptions du centre-ville et des espaces commerciaux afin de révéler les représentations, les repères spatiaux et les lieux considérés comme attractifs ou au contraire évités.

Figure 2. Une carte mentale brute

Reproduit de Petit, 2024. Licence CC BY-NC-SA 4.0.

Enfin, le troisième prend la forme d’un serious game conçu comme un outil d’analyse des pratiques marchandes et des comportements spatiaux (Ramadier & Depeau, 2010). Cette approche expérimentale permet d’une part de faire parler les habitants sur une thématique précise, les pratiques marchandes et, d’autre part, d’observer les arbitrages, les préférences et les logiques de mobilité.

Figure 3. Un serious game brut

Transformations des pratiques et des représentations : des centralités marchandes recomposées

Les résultats montrent que la vacance commerciale ou les difficultés rencontrées par certains centres-villes ne peuvent être interprétées uniquement à travers une lecture économique. Elles traduisent aussi des évolutions liées aux mobilités, aux pratiques habitantes, aux modes de consommation et aux représentations associées aux espaces. L’étude manifeste l’existence d’une relation étroite entre représentations et pratiques commerciales. Les perceptions positives ou négatives des centres-villes influencent directement les comportements des habitants, leurs fréquentations et leurs choix de consommation. À l’inverse, les pratiques quotidiennes contribuent elles aussi à construire les représentations des lieux. Les centralités commerciales apparaissent ainsi comme des espaces à la fois vécus, pratiqués et imaginés.

Les résultats soulignent également une forte différenciation des pratiques selon les profils des consommateurs. L’âge, les habitudes de mobilité, les catégories socioprofessionnelles ou encore les attentes en matière de consommation orientent les usages et les arbitrages réalisés entre commerces de proximité, périphéries commerciales et achats en ligne. La question des mobilités occupe d’ailleurs une place centrale dans l’attractivité. L’accessibilité, les temps de déplacement ou les possibilités de stationnement participent fortement aux choix de fréquentation des espaces marchands. La recherche montre que la proximité ne se limite pas à une simple distance géographique : elle dépend aussi des conditions d’accès, des habitudes et des perceptions des usagers (Lebrun, 2022).

L’analyse comparative révèle aussi le caractère relatif des centralités. Un centre-ville peut constituer un pôle structurant à une échelle territoriale tout en étant perçu comme périphérique par certains habitants selon leurs pratiques quotidiennes, leurs trajectoires résidentielles ou leurs espaces de référence. En ce sens, le centre est toujours la périphérie de quelqu’un, et inversement.

Par ailleurs, les résultats mettent en évidence un bouleversement des pratiques marchandes. Malgré des représentations souvent positives des centres-villes, associés à la convivialité, au patrimoine ou à l’identité urbaine, les pratiques de consommation ne s’y réalisent pas nécessairement. Les espaces périphériques, le commerce en ligne, ou les logiques de praticité concurrencent désormais ces centralités historiques.

Enfin, l’étude signale que le commerce génère des externalités positives qui dépassent la seule fonction économique (Lemarchand, 2005). Ils participent à l’animation urbaine, à la sociabilité, à l’image et au sentiment d’attractivité. Dès lors, cette dernière ne repose pas uniquement sur la densité de l’offre, mais sur une complémentarité entre accessibilité, pratiques, représentations, mobilités et qualité des espaces urbains.

Une vision multifactorielle pour repenser l’attractivité des villes moyennes

Ce travail doctoral apporte tout d’abord une contribution théorique à la réflexion sur la ville moyenne, objet fréquemment mobilisé dans les discours politiques et scientifiques, mais dont la définition demeure souvent fluctuante (Boutet, 2018). Il propose une approche de la ville moyenne fondée non seulement sur des critères démographiques, mais également sur ses fonctions de centralité, son rôle dans l’organisation territoriale et ses dynamiques commerciales.

L’étude contribue de plus au renouvellement des approches méthodologiques. La combinaison d’un relevé de terrain, de cartes mentales et d’un serious game permet d’articuler observation spatiale, analyse des représentations et étude des pratiques habitantes. Cette complémentarité offre une lecture plus fine des dynamiques commerciales et des usages des centres-villes, tout en intégrant des dimensions souvent difficiles à saisir par des approches exclusivement quantitatives.

La dimension comparative franco-belge constitue en outre un apport important de la recherche. Elle met en évidence des problématiques communes aux villes moyennes étudiées tout en révélant l’influence des contextes institutionnels, urbains et commerciaux sur les pratiques et les représentations.

Enfin, cette recherche propose une réflexion plus large sur l’attractivité des centres-villes. Elle montre que celle-ci ne dépend pas uniquement de l’offre commerciale ou des politiques de revitalisation, mais qu’elle repose sur un ensemble de facteurs complémentaires : accessibilité, mobilités, pratiques, représentations, qualité des espaces publics ou encore fonctions de sociabilité du commerce. L’attractivité apparaît comme une construction complexe, dépassant largement la seule question marchande.

La notion d’habitabilité : point de convergence de notre réflexion

Grâce à un travail d’analyse et de mise en cohérence conséquent, nous avons pu traiter des données très diverses recueillies sous des formes textuelles, cartographiques, visuelles et discursives. Cette démarche a permis de confronter pratiques, représentations et discours afin de proposer une lecture plus élaborée des centralités marchandes et des rapports entretenus dans les espaces centraux.

Tout en soulevant des enjeux méthodologiques bien identifiés, l’exploitation des cartes mentales et du serious game constitue un apport important pour comprendre les usages, les perceptions et les représentations associés aux espaces commerciaux. Ces dispositifs produisent en effet des données subjectives, étroitement liées aux profils des participants, à leurs expériences individuelles ainsi qu’à leur capacité à représenter ou verbaliser leurs pratiques spatiales.

C’est justement cette subjectivité des données qui nous permet d’aborder avec finesse différentes manières, ou non, de s’approprier le centre-ville. Les cartes mentales comme le serious game rendent visibles des habitudes, des attachements ou encore des formes de distance au centre-ville qui demeurent difficilement saisissables à travers des approches plus quantitatives.

Au-delà des enjeux méthodologiques, ces résultats ouvrent plusieurs pistes de réflexion concernant l’évolution des villes moyennes et de leurs centralités commerciales. Ils invitent notamment à approfondir la notion d’habitabilité, qui apparaît comme un point de convergence des analyses menées. Habiter un espace ne consiste pas uniquement à consommer, mais aussi à s’y déplacer, à le pratiquer, à s’y rencontrer, à y résider et plus largement à y construire des usages quotidiens. La recherche conduit en outre à nuancer les lectures souvent homogénéisantes de la vacance commerciale. Celle-ci ne relève pas systématiquement d’une situation de déclin uniforme : certaines formes de vacances peuvent être structurelles, tandis que d’autres apparaissent davantage conjoncturelles ou frictionnelles, liées aux cycles de renouvellement commercial et aux recompositions des pratiques de consommation (Madry & Bouvier, 2017). Enfin, cette étude souligne l’importance des processus de co-construction des centralités par les habitants, les commerçants et les pratiques quotidiennes. Elle invite également à accorder une attention aux espaces commerciaux périphériques, qui participent tout autant aux recompositions des pratiques marchandes et à la recomposition des polarités urbaines.

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