L’opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN), à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), est inédite en France. Elle manifeste la volonté d’une politique publique d’enrayer le coût et les externalités de l’inaction. C’est également la première évaluation socio-économique quantitative concernant un projet d’aménagement urbain.

Contexte de l’étude

Situé à Clichy-sous-Bois en région parisienne, le quartier du Bas-Clichy compte 12 000 habitants, soit 40 % de la population communale. Les bâtiments d’habitation, majoritairement sous le statut de la copropriété, y sont vétustes et présentent des risques d’effondrement. En raison de charges très élevées, de nombreux copropriétaires sont insolvables, tandis que les copropriétés sont une à une placées sous administration judiciaire.

Le quartier est également sensible du point de vue social et sanitaire. Les habitations ont un taux de suroccupation élevé, et beaucoup se caractérisent par leur insalubrité. À titre d’exemple, en 2011, une épidémie de tuberculose s’est répandue. En seulement quelques semaines, 22 cas ont été recensés.

Figure 1. Résidences en copropriété du quartier Bas-Clichy à Clichy-sous-Bois (93).

© Valentina Salazar Aristizabal, Julie De Brux.

Alors que l’action publique en faveur des logements des plus démunis se concentre essentiellement sur le parc social, aucun dispositif ne parvenait à lui seul à englober l’ensemble des problématiques liées à ce parc de logements privés.

Par le décret en Conseil d’État n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’État a mis en place la première opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN) sur le quartier du Bas-Clichy, confiant son pilotage à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

Ce type d’opération, créé par la loi Alur1, s’inscrit dans le cadre d’un projet urbain et social dont le but est de lutter contre l’indignité et la dégradation d’immeubles en copropriété.

Au global, près de 3 800 habitants seront relogés, plus de 1 200 logements seront démolis, 1 500 seront réhabilités et 1 530 seront construits d’ici à 2030, pour un investissement de 420 millions d’euros (M€).

Cette enveloppe couvre également la réalisation d’un projet d’aménagement qui permettra la recomposition urbaine du quartier et l’amélioration du cadre de vie de ses habitants.

Évaluation socio-économique

Dans un contexte de finances publiques contraintes, les investissements publics2 doivent être justifiés, afin d’identifier les projets les plus utiles. L’évaluation socio-économique, obligation réglementaire instaurée par le décret n° 2013-1211 du 23 décembre 20133, constitue un outil d’aide à la décision publique. Elle consiste à analyser et à comparer, sur un temps long, les coûts et les bénéfices d’un projet, quels que soient la nature des impacts (économiques, sociaux et environnementaux) et les acteurs touchés.

Il s’agit d’une évaluation en différentiel, entre une situation sans le projet (appelée « contrefactuel ») et une situation avec mise en place du projet (appelée « option de projet »). Les résultats indiquent ainsi le delta de création (ou de destruction) de valeur du projet par rapport à l’absence de projet.

Afin d’apprécier les coûts et les bénéfices de différentes natures, ceux-ci sont exprimés dans une unité commune, au travers de l’exercice de la monétarisation. Une fois l’ensemble de ces coûts et bénéfices traduit dans l’unité monétaire, la valeur actualisée nette (VAN) socio-économique est calculée. Elle exprime la valeur collective créée par le projet, nette des coûts, sur la durée de vie totale du projet, ramenée en une valeur d’aujourd’hui.

Historiquement, la pratique de cette méthode s’est principalement limitée au secteur des transports. De ce fait, des défis méthodologiques pour évaluer le projet de Clichy-sous-Bois ont été rencontrés à chaque étape, notamment afin de définir le périmètre du projet et du contrefactuel, de déterminer le taux d’actualisation, d’identifier les impacts, d’estimer leur ampleur et de leur attribuer une valeur monétaire.

En l’absence d’un guide méthodologique de référence pour les opérations d’aménagement urbain, la présente évaluation a été réalisée sur la base des recommandations générales fournies dans le rapport Quinet de 20134 et en s’inspirant des approches ainsi que des méthodes issues de la littérature académique étrangère.

Résultats et discussion

Le tableau I résume les impacts estimés et valorisés dans le cadre de cette évaluation socio-économique.

Tableau I (a). Évaluation socio-économique de l’ORCOD-IN du Bas-Clichy.

© Valentina Salazar Aristizabal, Julie De Brux.

Tableau I (b). Évaluation socio-économique de l’ORCOD-IN du Bas-Clichy.

© Valentina Salazar Aristizabal, Julie De Brux.

L’évaluation socio-économique de l’ORCOD-IN du Bas-Clichy, menée par Citizing pour le compte de l’EPFIF, met en évidence une création de la valeur collective nette de coûts de plus de 310 M€. Celle-ci est principalement tirée des bénéfices en matière de confort, de cadre de vie, de pouvoir d’achat, d’efficacité énergétique et de charges de copropriété évitées. L’étude a été contre-expertisée par le Secrétariat général pour l’investissement, qui lui a donné un avis favorable.

Bien que déjà largement positive, la création de valeur calculée ne tient pas compte de toutes les externalités positives ; elle est donc vraisemblablement sous-estimée. Par exemple, à défaut d’une littérature académique suffisamment robuste, certains effets, tels que l’amélioration de la mixité sociale et fonctionnelle ou encore le regain d’attractivité du quartier, n’ont pu être quantifiés ni monétarisés.