https://www.cahiers-espi2r.fr Publications du laboratoire ESPI2R fr https://www.cahiers-espi2r.fr/2146 Racines historiques de l’habitat individuel : villégiature, spéculation et difficile démocratisation En France, l’habitat individuel a une longue histoire, qui remonte au moins aux lotissements de villégiature du xixe siècle. Ces premiers lotissements sont développés par de riches propriétaires fonciers – banquiers, industriels (Cueille, 1989 ; 1999) – sur d’anciens domaines aristocratiques, dont l’emprise est divisée en parcelles individuelles destinées à être construites par une nouvelle profession immobilière : celle des lotisseurs. Ils visent une clientèle bourgeoise, dont les villas ne sont utilisées, dans les premiers temps, que de façon saisonnière. Au fil des décennies, l’occupation devient permanente, ce qui donne naissance à de véritables banlieues résidentielles (Métais & Bussière, 2024). De nombreuses communes pavillonnaires d’aujourd’hui sont des lotissements pavillonnaires d’hier. Reflétant le goût et le statut de leurs propriétaires, ces villas suburbaines ont des formes architecturales variées (Eleb & Engrand, 2020). Cette « première vague » de construction des banlieues pavillonnaires peut néanmoins être identifiée par certains éléments récurrents : style néo-régionaliste ou éclectique, pierre meulière et marquise métallique en façade, ornements en bois et céramique pour les plus cossues, mâchefer (matériau utilisant des déchets de l’industrie) dans certaines régions industrielles. Si les premiers lotissements sont destinés à des populations aisées – ce dont ven., 03 avril 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2146 https://www.cahiers-espi2r.fr/2140 Introduction La copropriété occupe une place singulière dans le droit des biens contemporain. À la fois familière dans les usages sociaux et redoutablement technique dans ses constructions normatives, elle constitue un objet juridique dont l’évidence apparente masque une complexité conceptuelle profonde. Loin de se réduire à une simple modalité de la propriété immobilière, le copropriété met en jeu une articulation délicate entre droits privatifs et contraintes collectives, entre autonomie individuelle et organisation institutionnelle, révélant ainsi les mutations contemporaines du droit de propriété. La copropriété se distingue par son caractère profondément évolutif. Héritière de formes anciennes de propriété partagée, elle s’est progressivement institutionnalisée pour répondre aux impératifs de l’urbanisation, de la densification de l’habitat et de la gestion collective des immeubles. Cette évolution ne s’est pas faite sans tensions. La copropriété met à l’épreuve le modèle classique de la propriété absolue et exclusive, en introduisant une pluralité de titulaires et une imbrication constante des intérêts individuels et collectifs. Elle constitue, à ce titre, un observatoire privilégié des transformations contemporaines du droit des biens. Le présent article se propose d’interroger la copropriété en tant que concept juridique, et non seulement comme régime technique. Il s’agit de comprendre comment cette notion s’est construite, comment elle se décline selon les contextes mar., 24 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2140 https://www.cahiers-espi2r.fr/549 Politique éditoriale Les Cahiers ESPI2R est une collection qui rassemble les publications émanant du laboratoire ESPI Research in Real Estate (ESPI2R), rattaché à l’École supérieure des professions immobilières (ESPI). Les Cahiers ESPI2R sont dotés d’un ISSN électronique : 3099-8352. Les publications bénéficient d’un Digital Object Identifier (DOI). Ces publications sont en accès ouvert et relèvent de la licence Creative Commons CC BY-NC-ND 4.0. : Attribution – Pas d’utilisation commerciale – Pas de modifications. Les auteur·rices peuvent déposer, sans embargo, leurs textes sur une plateforme d’archives ouvertes telles que HAL à condition de mentionner la référence complète de la publication originale, avec le lien web de consultation sur les Cahiers ESPI2R. Les publications des Cahiers ESPI2R s’adressent aux chercheur·ses intéressé·es par les enjeux de production et de gestion des biens immobiliers, mais aussi à tout (futur) acteur de l’immobilier, de l’urbanisme et/ou de l’aménagement du territoire. La pluridisciplinarité, à l’image de la structure du laboratoire en quatre départements – droit, urbanisme, économie, gestion –, est favorisée. Les Cahiers ESPI2R diffusent plusieurs types de publication : les actes des journées d’étude du laboratoire, nos études et rapports scientifiques, les mémoires de recherche de nos étudiants ayant reçu une distinction particulière, sous forme de numéros ; les Zoom recherche, Repère biblio, Imagimmo, et la Veille juridique immobilière, lun., 16 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/549 https://www.cahiers-espi2r.fr/2092 Cette huitième journée d’étude du laboratoire ESPI2R a permis de faire dialoguer le droit et la gestion afin de dresser un panorama des pratiques et des enjeux du numérique dans le secteur de l’immobilier. L’alliance de ces deux disciplines offre la possibilité d’interroger les acteurs de l’immobilier, de questionner leurs usages et leur expérience, tout en mettant en avant les défis réglementaires autour d’un thème aussi ambitieux qu’actuel : l’intelligence artificielle (IA) et le métavers dans l’immobilier. Il est nécessaire d’ouvrir un espace de réflexion critique et pluridisciplinaire pour mieux comprendre comment ces technologies redessinent les contours du marché, les usages et, plus largement, la manière dont nous habitons et organisons nos territoires. Bien que réputé peu innovant, peu ouvert aux nouvelles technologies – qui bouleversent pourtant ces dernières années bien d’autres secteurs –, l’immobilier prend peu à peu conscience des transformations des pratiques que peut entraîner la digitalisation. Ces technologies redéfinissent la gestion des biens, la transparence des transactions et la relation client en y apportant automatisation, sécurité et de fortes capacités d’analyses de données. La data devient alors un levier de développement, de valorisation, et de différenciation pour les entreprises. Innovation, machine et évolution du droit À cet égard, l’évolution actuelle s’inscrit dans un mouvement historique long où chaque révolution technique a profondément t jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2092 https://www.cahiers-espi2r.fr/2095 La thématique de l’intelligence artificielle (IA) et du métavers s’avère, à la lecture des contributions de cette journée d’étude, à la fois complexe et redoutablement technique, dès lors que l’on souhaite entrer dans la maîtrise précise de l’outil. S’il est vrai que la mode des univers virtuels semble quelque peu retombée – après l’effet d’annonce éphémère de Meta entre 2021 et 2023 – il n’en est clairement pas de même des outils d’intelligence artificielle générative (IAg). Jamais une innovation technologique ne s’était répandue aussi rapidement auprès de ses utilisateurs : l’offre d’OpenAI a atteint le million d’utilisateurs cinq jours seulement après son lancement en novembre 2022 ; elle en revendiquait déjà 400 millions deux années plus tard. En France, le taux de recours aux outils d’IAg était de 74 % des 18-24 ans début 2025, et de 64 % chez les cadres supérieurs (Ipsos/CESI, 2025, p. 3). Autant de signes semblant valider la théorie de l’accélération de la modernité tardive chère à Hartmut Rosa (2010). Une première série de préconisations s’est ainsi rapidement imposée pour un usage maîtrisé de l’IA : d’abord apprendre à bien prompter, et surtout éduquer son outil d’IA aux spécificités et au contexte de chaque demande pour que le résultat soit un minimum précis et pertinent ; savoir anticiper et débusquer les risques d’hallucination de l’outil, qui peuvent fragiliser toute prise de décision : malgré la qualité apparente des réponses et l’assurance affichée des robots c jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2095 https://www.cahiers-espi2r.fr/2098 Le succès applicatif de l’intelligence artificielle (IA) n’est plus à démontrer, autant dans l’automatisation de tâches que dans l’analyse prédictive. Cette communication vise à soulever les aspects essentiels des réglementations applicables à l’IA dans le secteur de l’urbanisme, sans vocation exhaustive. Les systèmes d’IA seront entendus dans leur acception courante, réduite aux systèmes d’apprentissage automatique, dits “machine learning”, qui se développent à mesure d’entraînements1. Les différentes phases de la vie du système – collecte des données, agrégation des données, entraînement du système, déploiement du système – impliquent d’étudier, d’une part, le régime applicable à la gouvernance des données et, d’autre part, le régime applicable au système d’IA en lui-même. À titre liminaire, il convient de préciser que la construction de ces régimes juridiques s’inscrit dans la stratégie pour un marché unique numérique en Europe, qui poursuit notamment l’objectif de « maximiser le potentiel de croissance de notre économie numérique européenne » 2. Suivant les principes de libre circulation des biens, des services, des personnes et des capitaux, ainsi que de protection des droits et libertés fondamentaux des personnes, cette stratégie se matérialise par l’adoption de différentes réglementations à appréhender dans leur ensemble. La gouvernance des données Les nombreux textes européens relatifs à la gouvernance des données peuvent se scinder en deux grandes catégories : les di jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2098 https://www.cahiers-espi2r.fr/2101 L’objectif de cette communication est de présenter, d’un point de vue juridique, les grandes thématiques liées à la tokénisation immobilière et de proposer des pistes de réflexion pour les professionnels du secteur. Token, tokénisation, blockchain : définitions Le token Un token, ou jeton numérique, est la représentation numérique d’un actif inscrite sur une blockchain. Cet actif, tangible (corporel) ou intangible (incorporel), peut aller d’une œuvre d’art (non fongible token, NFT) à un bien immobilier, en passant par une action de société ou un titre obligataire. Le token symbolise ainsi la propriété ou un droit sur l’actif sous-jacent. Les jetons sont définis par le Code monétaire et financier (CMF) comme « des biens incorporels représentant, sous forme numérique, un ou plusieurs droits pouvant être émis, inscrits, conservés ou transférés au moyen d’une technologie des registres distribués permettant d’identifier, directement ou indirectement, le propriétaire dudit bien » (article L. 54-10-1 du CMF). On distingue trois grands types de token : les security tokens, qui confèrent des droits financiers ou politiques (parts sociales, actions, obligations). Ils sont assimilés à des instruments financiers et relèvent de la réglementation de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et du Market in Financial Instrument Directive II (MiFID II, 2014/65/UE)1 ; les utility tokens, qui ouvrent droit à un usage ou à un service, sans générer de revenus. Ils relèvent désormais du règlement e jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2101 https://www.cahiers-espi2r.fr/2104 L’intelligence artificielle (IA) représente une révolution technologique majeure qui transforme divers secteurs, y compris l’immobilier. Les thèmes abordés dans la communication présentée lors de cette journée d’étude portent sur les innovations de l’IA dans l’immobilier, les défis de la réalité écologique et sociale à relever, ainsi que les enjeux éthiques et réglementaires. Les technologies de l’IA Définition et principales capacités de l’IA « L’IA désigne la possibilité pour une machine de reproduire des comportements liés aux humains tels que le raisonnement, la planification et la créativité » (Parlement européen, 2023a). Les technologies de l’IA incluent : les analyses prédictives, qui utilisent des algorithmes pour étudier des données historiques et faire des prévisions sur des événements futurs ; les systèmes de recherche et les modèles d’évaluation ; la gestion et la maintenance prédictive, pour anticiper et prévenir les problèmes avant qu’ils ne surviennent, ainsi que l’analyse des risques. Les IA génératives (IAg), en particulier, constituent une avancée notable en permettant la création de contenus nouveaux et innovants. Développement de l’IA – principes généraux Données La collecte de données de haute qualité est une étape cruciale dans le développement de l’IA. Les données doivent être précises, complètes et représentatives des situations réelles. La qualité et la diversité des données sont essentielles pour l’amélioration des modèles d’apprentissage. Une meill jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2104 https://www.cahiers-espi2r.fr/2107 Cadrage Définition des smart territoires Concept de développement urbain, la smart city vise, selon la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), à « améliorer la qualité de vie des citadins en rendant la ville plus adaptative et efficace, à l’aide de nouvelles technologies qui s’appuient sur un écosystème d’objets et de services »1. Il est bien difficile de définir très précisément ce que recouvre ce concept protéiforme, aux réalisations d’intensité variable, d’autant plus si l’on appréhende les exemples étrangers2 ! Nous sommes de ceux qui considèrent que le smart doit renvoyer à l’intelligence artificielle (IA) articulée à l’intelligence collective au service d’un territoire durable. En effet, une initiative privée aussi remarquable soit-elle ne saurait suffire à estampiller une ville comme étant telle ; il faut un portage collectif incluant les pouvoirs publics locaux. De même, la mise en place d’un open data public ou de quelques applications numériques pour faciliter l’usage des services publics ne saurait être à elle seule suffisante. Acteurs des smart territoires La smart city à la française se démarque en étant initiée davantage par des professionnels de l’immobilier que par des multinationales du numérique et en s’incarnant dans des démarches ciblées. Leitmotiv politique et commercial, elle est, à l’heure actuelle, bien davantage une aspiration ou au mieux une démarche qu’une réalité incarnée. En France, très peu3 de territoires peuvent être ide jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2107 https://www.cahiers-espi2r.fr/2109 « Les temps hypermodernes » L’hyperconsommation Actuellement, notre monde est caractérisé par l’omniprésence d’une technologie avancée et par une connexion mondiale. Pour reprendre l’expression du penseur français Gilles Lipovetsky, nous vivons dans des « temps hypermodernes » (Lipovetsky, 2004). D’après Lipovetsky, l’hypermodernité se définit comme l’exagération, l’extrémisme du mode de vie quotidien ; les vies sociale, économique, artistique, sportive, numérique, etc., sont marquées par la rapidité, l’urgence et la performance élevée. Selon l’enseignant et philosophe français Vincent Citot, « cette suractivité répond à un besoin farouche de remplir le temps, de “profiter de la vie au maximum”, de “vivre à 200 à l’heure” » (Citot, 2005, p. 68). Par conséquent, nous sommes devenus des « hyperconsommateurs » (Lipovetsky, 2003, p. 82) : « “l’homo consumericus” consomme de tout et croit que tout est consommable (y compris l’école, la religion, la famille, etc.) » (Citot, 2005, p. 67). L’accélération Notre époque contemporaine du numérique facilite et accélère le processus de la consommation, et plus précisément, compresse tout. L’espace est compressé ; les distances sont atténuées par l’intermédiaire des réseaux sociaux. Cet esprit « hypermoderne » s’accompagne ainsi de « l’accélération », concept du sociologue allemand Hartmut Rosa (2010). Selon lui, l’accélération sociale au sein des villes caractérise mieux ce qu’il appelle « la modernité tardive » que la rationalisation, l jeu., 05 févr. 2026 00:00:00 +0100 https://www.cahiers-espi2r.fr/2109