https://www.cahiers-espi2r.fr Publications du laboratoire ESPI2R fr https://www.cahiers-espi2r.fr/2179 Les commerces de centre-ville : à la fois symptômes et révélateurs de mutations profondes Depuis plusieurs années, les centres-villes marchands font l’objet d’une attention croissante de la part des chercheurs, mais aussi des pouvoirs publics. La progression de la vacance commerciale, la fermeture de commerces ou encore la concurrence des périphéries commerciales alimentent des discours alarmistes sur le déclin des centres-villes, et en particulier dans les villes moyennes. Ces dernières occupent pourtant une place importante dans l’organisation du territoire français en assurant des fonctions de centralité, de services et de polarisation (Santamaria, 2012). La crise sanitaire liée à la Covid-19 a renforcé les interrogations autour de l’avenir du commerce de centre-ville. Les périodes de confinement, le développement du commerce en ligne et l’évolution des pratiques de consommation ont contribué à modifier les attentes des consommateurs, leurs mobilités et leurs usages des espaces commerciaux. Dans ce contexte, les politiques publiques se sont multipliées afin de soutenir ces espaces et de renforcer leur attractivité. En France, le programme Action Cœur de Ville illustre cette volonté de revitalisation des villes moyennes. Toutefois, réduire les difficultés des centres-villes à la seule question commerciale reste insuffisant. La vacance commerciale constitue aussi le symptôme visible de transformations plus profondes : mutations des modes de consommation, recompositions des m lun., 01 juin 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2179 https://www.cahiers-espi2r.fr/2169 A block of three buildings in Lyon Confluence Hikari is a mixed-use complex located in Lyon (Confluence district), designed by Kengo Kuma between 2012 and 2015. Covering approximately 12,800 m² across three interconnected buildings, it brings together housing, offices, and retail spaces. It is recognized as the first positive energy urban block in Europe, meaning it produces more energy than it consumes for electricity, heating, and cooling. The buildings are designed to act as active energy producers. Climate-friendly energy The project relies on a combination of climate-friendly energy systems. Photovoltaic panels are installed on the roofs and façades, while solar glass façades generate electricity and regulate daylight. Energy production is further supported by combined heat and power systems using rapeseed oil, geothermal energy, and cooling drawn from the Saône River. This hybrid approach integrates multiple renewable sources. Energy efficiency through passive design Energy efficiency is also achieved through passive design strategies. The bioclimatic architecture maximizes solar gain and enhances natural daylight through the building form. Natural cooling is supported by night ventilation, while heat recovery systems capture energy from ventilation air and wastewater. Rather than relying on overly complex technologies, the design emphasizes natural processes. Energy management & system integration Energy management plays a central role in the project. The goal is to en mer., 27 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2169 https://www.cahiers-espi2r.fr/2050 Éléments de contexte Les zonages patrimoniaux consistent à accorder à certains espaces des valeurs patrimoniales : « Le zonage n’est pas seulement l’instauration de prescriptions liées à un périmètre : il inscrit cette zone dans une typologie des espaces, dans un système de catégories et dans un modèle d’ordre et de société » (Melé, 2008, p. 23). Cette qualification juridique – qu’elle relève du Code de l’urbanisme, avec les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et les plans locaux d’urbanisme (PLU), ou du Code du patrimoine avec les plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) notamment – s’appuie a priori sur une connaissance des richesses patrimoniales de l’espace venant justifier le périmètre du zonage. Cela participe à octroyer des valeurs symboliques à des espaces considérés comme « extraordinaires » par rapport à un « ordinaire » relevant du droit commun. Nous ne pouvons que constater le nombre croissant de types de zonages patrimoniaux et leur diversité (Gigot, 2020). Ils ont suivi l’évolution de la notion de patrimoine, d’abord centrée sur les édifices monumentaux (et leurs abords), avant de se diffuser aux quartiers anciens et même aux paysages. Ils ont aussi suivi l’évolution institutionnelle et en particulier le processus de décentralisation : les outils de protection du patrimoine restent traditionnellement du ressort de l’État mais ce serait oublier que les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager/aires de ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2050 https://www.cahiers-espi2r.fr/2053 Le concept de « parc naturel régional » n’est pas encore officiellement établi au ministère de l’Environnement, mais la préservation des milieux naturels et la valorisation des écosystèmes locaux constituent des préoccupations croissantes. La loi libanaise n° 130 promulguée en 2019, relative aux aires protégées, détermine qu’un parc naturel est un vaste territoire rural, partiellement habité, doté d’un patrimoine naturel et culturel exceptionnel, ainsi que d’une biodiversité reconnue au niveau national et méritant une protection à long terme. Le périmètre du parc représente un enjeu fort entre le développement économique et la préservation des atouts naturels, culturels et patrimoniaux. Notre région d’étude est située au Liban-Sud, entre 300 et 1 700 m d’altitude, à Jezzine. En 2018, l’Union des municipalités de Jezzine a signé un accord de coopération avec la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur pour favoriser les transferts d’expérience et de savoir-faire, en particulier l’encadrement pour l’implémentation du parc naturel régional. Pour mieux connaître la globalité des ressources naturelles et patrimoniales du périmètre sélectionné, un inventaire a d’abord été dressé ; par la suite, un processus de classification de ces ressources a été élaboré. Il repose sur un tableau de critères spécifiques prenant en compte des éléments tels que la valeur écologique, historique, culturelle, et économique de chaque site. Ce dernier est évalué en fonction de ces critères et attribué à la zone qui correspond le mieux à ses caractéristiques et à son potentiel d’utilisation. Ce travail de recherche a été matérialisé à travers des cartes réalisées soit sur des systèmes d’information géographique, soit sur des plateformes telles que Google Earth. ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2053 https://www.cahiers-espi2r.fr/2066 La 7e journée d’étude initiée par le laboratoire ESPI2R a été l’occasion de réunir, dans le cadre d’une table ronde, cinq acteurs qui exercent dans le secteur immobilier au sein des sphères académiques, institutionnelles ou professionnelles. Les débats et les échanges ont ainsi réuni : Daniel Béhar (professeur de géographie, École d’urbanisme de Paris), Jean-Noël Carpentier (maire, Montigny-lès-Cormeilles), Léna Couchouron (responsable des études foncières et de la prospection, PRIAMS), Yannick Guin (avocat, barreau de Marseille) et Jean-Baptiste Hippolyte (responsable de programmes, groupe Cogedim). Comparaison des approches de la notion de zonage Selon leur fonction et leurs expériences, ces intervenants appréhendent différemment la notion de zonage. Le « couteau suisse » de l’action publique territoriale (Daniel Béhar) Daniel Béhar s’intéresse au zonage en tant qu’« observateur des problématiques territoriales et de l’action publique territoriale ». Selon lui, dès lors que l’on s’attache au développement territorial au sens large, « la question du zonage est incontournable ». En effet, d’une part, le zonage semble être une sorte de « couteau suisse » de l’action publique territoriale. D’autre part, il s’agit d’une notion « insubmersible » qui existe – en tant qu’outil de catégorisation – depuis la mise en œuvre des premières politiques d’aménagement du territoire. Néanmoins, en dépit de ce constat, le zonage apparaît comme « un outil contesté en permanence, par toutes le ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2066 https://www.cahiers-espi2r.fr/2160 Le processus de territorialisation de l’action publique est devenu une évidence depuis que l’État a progressivement formalisé les principes de l’aménagement du territoire au cours du xxe siècle. En effet, prenant acte de disparités territoriales très prononcées entre régions, ou entre villes et campagnes, les services de l’État ont peu à peu conçu l’idée que la garantie de cohésion de l’État-nation devait passer par des mécanismes redistributifs et des investissements ciblés en faveur des habitants et des territoires les moins avantagés (Desjardins & Géneau de Lamarlière, 2016). Ceci s’est traduit par de nombreux programmes d’aménagement (ex. : programmes d’aménagement du littoral, autoroutes de désenclavement, canaux d’irrigation du Languedoc), mais aussi par des dispositifs de subventionnement, d’allègements fiscaux ou de péréquation entre territoires (ex. : Fonds interministériel à l’aménagement du territoire, zones de revitalisation rurale ou zones franches urbaines, pôles de compétitivité), le tout appuyé sur des critères non plus sociaux – des populations à faible revenus, en difficulté sociale, etc. – mais bien géographiques, à partir d’indicateurs statistiques territorialisés à la commune, ou autres périmètres pertinents selon les cas. Il s’agit ici, cependant, de questionner plus fondamentalement cette évidence, car elle n’est pas exempte de limites voire de risques dès lors que l’on regarde en détail les critères de définition de chaque zone et leurs effets socio-éc ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2160 https://www.cahiers-espi2r.fr/2166 Le laboratoire ESPI Research in Real Estate (ESPI2R), attaché à l’École supérieure des professions immobilières, organise le jeudi 25 janvier 2024, sur le campus de Marseille et en distanciel, sa septième journée d’étude sur le thème : « Zonage(s), dynamiques territoriales et immobilières ». La notion de zonage est au cœur de l’aménagement du territoire français et européen depuis plusieurs décennies. En tant que délimitation d’un périmètre spécifique sur lequel s’exercent des règles précises, elle constitue un objet de recherche important à la croisée des sciences territoriales et juridiques. Si cette notion ne jouit pas du même développement définitionnel selon les champs disciplinaires, force est de constater qu’elle bénéficie néanmoins d’une attention accrue à la fois dans les sphères académiques et institutionnelles. Que l’on pense au zonage « de savoir », dont l’ambition première est de fixer les contours d’objets territoriaux variés (villes, campagnes, aires urbaines) pour les étudier d’un point de vue statistique ; au zonage interventionniste, qui s’inscrit comme la matérialisation des actions de l’État en faveur d’une plus grande justice spatiale ; ou encore au zonage prescriptif, qui détermine un cadre réglementaire strict dans le but de protéger et de préserver les valeurs patrimoniales et environnementales ; tous engendrent de fortes dynamiques territoriales et immobilières. Le fait de considérer le zonage à travers le prisme de telles dynamiques induit donc un c ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2166 https://www.cahiers-espi2r.fr/2026 Le présent recueil offre une synthèse des communications et des échanges structurant la 7e journée d’étude du laboratoire ESPI Research in Real Estate (ESPI2R), organisée le 25 janvier 2024 sur le campus marseillais de l’École supérieure des professions immobilières (ESPI). En mobilisant à la fois une approche scientifique et institutionnelle, cette manifestation s’inscrit dans la continuité des nombreux événements organisés par l’ESPI et son laboratoire de recherche. Créé en 2017 et composé d’une quarantaine d’enseignantes-chercheuses et enseignants-chercheurs, le laboratoire ESPI2R se constitue de quatre départements (droit, économie, sciences de gestion et urbanisme) qui offrent d’importantes perspectives de dialogues interdisciplinaires. Les journées d’étude sont l’occasion d’interroger et de mettre en lumière des notions qui s’inscrivent pleinement dans les réflexions et les préoccupations du secteur immobilier contemporain. Cela se vérifie particulièrement avec la notion – polysémique et pluridisciplinaire – de zonage. La 7e journée d’étude de l’ESPI2R a ainsi permis de développer à la fois une analyse géo-juridique par le prisme de plusieurs présentations académiques émanant de la géographie, de l’aménagement et du droit, mais aussi de mettre en lumière une démarche plus institutionnelle à travers la tenue d’une table ronde regroupant une diversité de profils (universitaire, élu, avocat et professionnels de l’immobilier). En valorisant une approche décloisonnée, axée ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2026 https://www.cahiers-espi2r.fr/2027 La 7e journée d’étude organisée par le laboratoire ESPI2R a mis en lumière les notions de zone et de zonage territorial qui imprègnent, depuis plusieurs années, aussi bien les champs géographique, économique et juridique que le secteur immobilier au sens large. Ces termes sont particulièrement importants pour les futurs professionnels formés à l’ESPI. Toutefois, en dépit d’un usage généralisé – notamment dans les documents et réglementations d’urbanisme –, force est de constater que la notion de zonage territorial n’est pas toujours consensuelle et soulève encore un certain nombre de problématiques dépassant bien souvent le seul cadre du balisage géographique. Le choix de se focaliser sur le zonage territorial s’explique ainsi par deux raisons principales. D’abord, l’analyse des travaux scientifiques et institutionnels autour d’un tel sujet révèle une absence de définition convergente en fonction des disciplines et/ou des institutions considérées. Aussi, bien que le zonage territorial s’entende le plus souvent et de manière générale comme « une subdivision de l’espace urbain en secteurs que l’on distingue selon l’utilisation du sol qui y est permise ou souhaitée » (Baud et al., 2008, p. 583), il apparaît rapidement qu’une telle définition reste trop étriquée pour rendre compte de l’ensemble des déterminants et des enjeux qui lui sont – directement ou non – associés. Ces observations amènent donc à un premier constat : le zonage territorial ne saurait être uniquement réduit a ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2027 https://www.cahiers-espi2r.fr/2028 La loi Climat et résilience de 2021 prévoit la division par deux du rythme d’artificialisation des sols d’ici 2031 pour atteindre une artificialisation nette de zéro en 2050 (ZAN). La lutte contre l’artificialisation des sols devra être intégrée aux futurs PLU. La loi organise la déclinaison de cet objectif par les collectivités territoriales à travers les documents de planification régionale (SRADDET), puis par les intercommunalités dans les documents d’urbanisme intercommunaux ou communaux (SCoT, PLUi, PLU). Pour limiter l’artificialisation, l’article L. 151-22 du Code de l’urbanisme prévoit que le règlement du PLU peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville. En définitive, cette lutte contre l’artificialisation devrait :• conforter les classements existants en zones agricole (A) et naturelle (N) ;• limiter l’ouverture de nouvelles zones à urbaniser (AU) ;• délimiter dans les zones urbaines (U) des secteurs à densifier et d’autres à protéger. ven., 22 mai 2026 00:00:00 +0200 https://www.cahiers-espi2r.fr/2028