Les zones détendues : territoires oubliés porteurs d’attractivité territoriale

Zoom recherche - synthèse d’un article scientifique

Brice Barois, Raphaële Peres, Mathilde Vignau et Florian Laussucq

Citer cet article

Référence électronique

Barois, B., Peres, R., Vignau, M., & Laussucq, F. (2022). Les zones détendues : territoires oubliés porteurs d’attractivité territoriale. THEMA Droit. Mis en ligne le 14 décembre 2022, Cahiers ESPI2R, consulté le 30 janvier 2023. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/950

La présente synthèse a été rédigée à partir de l’article éponyme publié dans la revue Politiques & Management public en 2021 (n° 38, p. 55-75) par ces mêmes auteurs.

Depuis 2003, le zonage A/B/C réalisé par le Gouvernement classe les communes françaises en fonction de la tension du marché immobilier. Les zones les plus tendues du territoire sont ainsi mises en évidence, à la différence des zones détendues, présentées comme « le reste du territoire ». Grâce à plusieurs méthodes, ce travail dévoile les dynamiques territoriales de ces zones détendues grâce à l’élaboration d’une typologie via la notion d’attractivité territoriale.

Contexte de l’étude

Le territoire est « un construit socio-économique où se produisent des interactions entre acteurs locaux et dont l’objectif est de réaliser un projet commun de développement » (Barois, Peres, Vignau & Laussucq, 2021, p 56 ; Leloup, Moyart & Pecqueur, 2005). Cependant, certains territoires présentent moins de dynamisme que d’autres, et les déséquilibres sont bien documentés en France notamment via les études sur la concentration des personnes, des activités et des fonctions dans les grandes métropoles (Ascher, 1995 ; Gallety, 2013), aux dépens des petites et moyennes villes.

Le zonage A/B/C effectué par le ministère de la Transition écologique en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Robien1 avive particulièrement cette réalité spatiale. En découpant le territoire français en trois zones distinctes, à partir de la saturation du marché immobilier du point de vue de l’offre et des prix, ce zonage met en exergue des zones tendues (A ou A bis) et des zones détendues (C), majoritaires, où il y aurait davantage de biens immobiliers, et moins chers. Le Gouvernement désigne ces dernières comme un « reste du territoire » aux caractéristiques homogènes.

Notre étude invite à dépasser ce constat en nuançant l’impression première de faiblesse et d’inertie, au regard notamment des récentes publications sur l’attractivité territoriale des petites et moyennes villes françaises (Fehrenbach & Mouchel-Blaisot, 2021). La définition de ces zones présente un intérêt scientifique certain, tout autant que les perspectives territoriales envisagées. Deux problématiques principales se dégagent alors : « Comment caractériser les zones détendues ? Comment analyser les dynamiques locales de ces territoires spécifiques à travers le concept d’attractivité territoriale et ses indicateurs ? » (Barois, Peres, Vignau & Laussucq, 2021, p 57).

Méthodologie

Dans le cadre de cette étude sur les zones détendues, nous avons adopté une démarche méthodologique pluridisciplinaire s’appuyant sur les ressorts de l’économie, de la gestion, de la géographie et du droit. À ce titre, des ressources qualitatives (corpus documentaires et juridiques) viennent compléter les importants apports quantitatifs de la classification ascendante hiérarchique (CAH), principal outil de notre analyse. La CAH est une méthode algorithmique au cœur de nombreux travaux des sciences économiques, humaines et sociales (Blayac, 2003 ; Miot, 2012) ; elle permet de regrouper en un certain nombre de classes des « individus » statistiques (ici, les communes des zones détendues) aux caractéristiques proches. L’ambition est de mettre en exergue les différents profils territoriaux des zones détendues en partant d’une liste d’indicateurs liés à l’attractivité territoriale. Ainsi, trois grandes catégories de variables statistiques ont été sélectionnées et analysées via la CAH :

  1. des indicateurs socio-démographiques pour observer les territoires à travers le prisme du développement démographique et social tout en privilégiant une posture où l’individu reste au centre de l’analyse (ex. : densité de population, âge moyen, part des ménages avec enfants) ;

  2. des indicateurs économiques qui mettent au jour notamment les dynamiques entrepreneuriales et celles liées à l’emploi (ex. : part des locaux d’activités connectés, part des actifs de 15 à 64 ans) ;

  3. des indicateurs de qualité de vie permettant de considérer des paramètres plus qualitatifs, inhérents à l’attrait des territoires (ex. : nombre d’équipements de services et de commerces, nombre d’équipements santé et social).

Le tableau 1 ci-dessous offre une synthèse précise de tous les indicateurs retenus dans le cadre de l’analyse CAH appliquée aux zones détendues.

Tableau 1. Description statistique des variables mobilisées dans l’analyse CAH appliquée aux zones détendues

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Source des données : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), Acoss-Urssaf, Baromètre de l’immobilier des villes moyennes, France Stratégie.

Reproduit de « Les zones détendues : territoires oubliés porteurs d’attractivité territoriale » par B. Barois, R. Peres, M. Vignau & F. Laussucq, 2021, Politiques & management public, 38(1-2), p. 64.

Parallèlement à ces choix méthodologiques, cette étude repose également sur des choix scalaires à travers l’étude spécifique des zones détendues des régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) à l’échelle des 3 898 communes classées en zones détendues (sur les 5 091 communes que comptent les deux régions au total).

Principaux résultats

Deux principaux résultats découlent de cette analyse qui offre avant tout l’avantage de présenter les zones détendues de manière plus objective. Dans un premier temps, le croisement disciplinaire géo-juridique a permis de dépasser, au moins partiellement, le caractère flou des zones détendues en proposant une définition concrète. Puis, un autre résultat important dans cette analyse repose sur la prise en considération de l’attractivité territoriale comme grille d’analyse spécifique.

Conceptualiser une notion aux contours flous

Tel que présenté par le Gouvernement dans le cadre du dispositif Robien, le zonage A/B/C reste très partiel et lacunaire puisqu’il ne repose que sur un seul critère d’analyse, la tension du marché immobilier. Partant de ce constat, notre étude a mobilisé les ressorts de la géographie et du droit pour tenter de mieux définitir ce zonage, et plus précisément les zones détendues. Ce croisement témoigne d’abord de l’inexistence théorique du concept dans ces deux disciplines. En effet, si la géographie dispose de plusieurs définitions relatives aux termes « zone » et « zonage », il n’en est pas de même, de manière directe, pour la zone détendue. Par ailleurs, en n’apparaissant nulle part dans la loi, cette notion reste également peu documentée dans le droit alors même que son antonyme (les zones tendues) est régulièrement invoqué par les pouvoirs publics, et ce malgré une inexistence juridique similaire dans la loi.

Néanmoins, bien que le droit et la géographie n’offrent finalement pas de définitions « clé en main » pour saisir les principales caractéristiques des zones détendues, il existe un certain nombre de référentiels permettant de proposer une conceptualisation précise de cette notion. D’un point de vue géographique, l’étude de la cartographie et du zonage proposés par le Gouvernement porte à croire que les zones C s’apparentent prioritairement (mais pas exclusivement) aux territoires périurbains ou ruraux. Cette première analogie peut certes être suggérée mais n’est pas suffisante pour saisir pleinement la diversité des dynamiques pouvant exister au sein des zones détendues. Aussi, d’autres critères définitionnels doivent venir la compléter. En ce sens, il est proposé de définir les zones détendues « comme l’ensemble des territoires moyennement peuplés, au sein desquels le marché de l’immobilier n’est pas saturé et où l’espace naturel peut être plus important que dans les grandes métropoles, favorisant ainsi l’émergence de nouveaux usages, de nouvelles dynamiques et donc, plus généralement, d’une [plus grande] attractivité territoriale (Barois, Peres, Vignau & Laussucq, 2021, p. 60).

Considérer l’attractivité territoriale comme grille d’analyse

Dans le sillage de cette définition, un autre résultat important émerge autour de l’intérêt accordé à l’attractivité des zones détendues. Il convient d’abord de rappeler que ces zones représentent une majeure partie du territoire français métropolitain sans qu’aucune distinction géographique, économique ou sociale ne soit précisément définie en leur sein. Face à un tel constat, ce travail propose d’initier une typologie plus objective et précise, en considérant le concept d’attractivité territoriale comme grille d’analyse.

Ce parti pris a permis de réaliser une étude fine du concept d’attractivité territoriale en proposant un état de l’art synthétique des principales contributions académiques liées au sujet. L’attractivité territoriale s’entend comme « la capacité d’un territoire à attirer et à retenir les facteurs mobiles de production et/ou la population » (Gérardin & Poirot, 2010, p. 27). Deux angles d’analyse subsidiaires apparaîssent alors : les acteurs en tant que parties prenantes de l’attractivité territoriale et les différentes perspectives qui en découlent.

Les travaux sur l’attractivité territoriale (Cusin & Damon, 2010 ; Gérardin & Poirot, 2010) considèrent généralement que deux catégories d’acteurs jouent un rôle prépondérant dans ce phénomène. Il s’agit des diptyques investisseurs/entreprises et ménages/individus. Concernant les entreprises, l’attractivité doit s’entendre d’un point de vue économique et peut être comprise comme un synonyme de la notion de compétitivité. Une telle attractivité économique peut factuellement se matérialiser notamment par la création de nouveaux emplois. Plusieurs facteurs tangibles exercent une force d’attractivité sur cette première catégorie d’acteurs, comme le coût et la qualité de la main d’œuvre présente sur place ou la performance des infrastructures de transport et de communication. Quant aux ménages et aux individus, ils répondent davantage à une logique d’attractivité résidentielle qui peut être temporaire (touristes, étudiants…) ou durable (mobilité résidentielle supérieure à un an). Les principaux facteurs d’attractivité mis au jour sont multiples et reposent principalement sur la notion de cadre de vie. L’attractivité résidentielle se rapproche alors des notions de bien-être et de qualité de vie.

Enfin, l’article publié permet également de traiter la question de l’attractivité territoriale durable, qui repose elle-même sur trois critères distincts, à savoir : l’attractivité politique à travers le prisme de l’action publique et de l’implication des acteurs locaux dans les dynamiques territoriales, l’attractivité économique via la question du développement économique local ainsi que l’attractivité socio-citoyenne qui fait référence quant à elle au cadre de vie, à la valorisation du patrimoine local et à la création d’un sentiment d’appartenance (Soldo, 2010).

Apports

Dans le cadre de ce travail de recherche, deux apports importants ont émergé. D’une part, une contribution empirique visible grâce à la constitution d’une première typologie des zones détendues ; d’autre part, la caractérisation de leurs dynamiques.

Initier une première typologie des zones détendues : apport empirique

La méthode CAH offre un apport empirique conséquent en rompant avec l’uniformité et l’inertie initialement attribuées aux zones détendues. Pour rappel, dans la cartographie du gouvernement français, le recours à un indicateur unique biaise grandement la réalité factuelle du terrain en incluant l’ensemble des zones détendues au sein d’un même groupe à l’appellation aussi floue que péjorative (« reste du territoire »). Or, en agrégeant plusieurs indicateurs et en les analysant au travers d’une approche multivariée, on constate que cette appréciation première doit être dépassée. En effet, dans le cadre de cette étude, nous avons distingué six catégories pour caractériser les zones détendues (voir la carte 1 ci-dessous) :

  • classe 1 : les communes à proximité immédiate des zones tendues. Ces communes se caractérisent globalement par des profils territoriaux relativement similaires à ceux des zones tendues.

  • classe 2 : les territoires sous influence des zones tendues. Ces communes constituent généralement des territoires dynamiques, bien dotés en termes d’emplois et d’entreprises. Il s’agit également des zones détendues qui semblent attirer une population plus aisée.

  • classe 3 : les communes plutôt dynamiques mais sensiblement éloignées des zones tendues. Cette catégorie regroupe des territoires disséminés aléatoirement sur l’ensemble des deux régions analysées avec, entre autres, des moyennes élevées en ce qui concerne les dynamiques économiques observées.

  • classe 4 : les territoires ruraux aux dynamiques socio-économiques maintenues qui incluent des communes aux caractéristiques assez paradoxales puisqu’elles ressemblent tantôt aux territoires dynamiques identifiés dans les classes 2 et 3 et tantôt aux territoires identifiés comme étant plus isolés, agricoles et parfois en difficulté.

  • classe 5 : les communes rurales à vocation résidentielle, éloignées des grands pôles urbains, avec une part d’actifs plus faible que dans les autres catégories et des indicateurs moyens traduisant généralement la vocation rurale et résidentielle de ces territoires.

  • classe 6 : les communes rurales en déclin socio-économique qui incluent les communes les moins densément peuplées où la population est généralement la plus âgée par rapport aux autres classes et où l’activité économique est la moins dynamique.

Caractériser l’attractivité des zones détendues

D’autres éléments peuvent être soulignés et constituent un second apport important qui permet de caractériser l’attractivité des zones détendues.

Ce travail révèle certainement les zones tendues de demain (classes 1 et 2), au sein desquelles le pouvoir d’attraction des entreprises, des ménages et des individus paraît particulièrement fort, comme le montrent la création d’entreprises ou d’emplois et un solde migratoire positif.

À l’inverse, les territoires de la classe 6 correspondent à ce qu’il convient réellement d’appeler les zones détendues du fait des faibles perspectives d’attractivité, quel que soit le domaine considéré.

Enfin, les classes 4 et 5 semblent incarner de nouveaux territoires attractifs avec des profils variés où l’attractivité peut être tantôt qualifiée de globale voire de durable tantôt d’attractivité résidentielle. Certaines de ces dynamiques pourraient constituer une cible privilégiée des politiques de marketing territorial.

Difficultés et pistes de réflexion

Comme toute publication scientifique, ce travail comporte certaines difficultés et ouvre la voie à plusieurs perspectives de recherche.

Une difficulté méthodologique pour cartographier l’ensemble du territoire français

La constitution de la base de données a présenté des contraintes fortes, tant par la gestion que par la collecte. L’idée initiale de catégoriser l’ensemble du territoire français et ses 34 968 communes avec une vingtaine de variables territoriales a été techniquement freinée par les calculs et leur capacité à gérer des matrices de si grande taille. Par conséquent, nous avons porté notre intérêt sur deux régions limitrophes et spécifiques à plusieurs égards (littoral, montage, multi-métropolitaines, etc.).

Une typologie liminaire à approfondir et à préciser

Les perspectives de recherche qui découlent de cette étude sont nombreuses. En effet, la typologie et le travail initiés constituent une approche liminaire qui nécessite d’être approfondie autant d’un point de vue théorique qu’opérationnel. Plusieurs réflexions ou projets sont d’ailleurs en cours. Ainsi, au niveau définitionnel, le cadrage géo-juridique autour de la notion de zonage, et plus spécifiquement des zones détendues, a été approfondi dans le cadre de la communication intitulée « Définir le zonage territorial : une approche géo-juridique. Étude du cas des zones détendues » présentée lors de la journée d’études Droit(s) et territoire(s) - Regards croisés des sciences juridiques et territoriales organisée en décembre 2022 par, notamment, le Collège international des sciences territoriales (CIST). En outre, dans la continuité de ces premières réflexions, un projet de recherche précisant les caractéristiques et les dynamiques des zones détendues à l’échelle du département des Alpes-de-Haute-Provence (04) est en cours de formalisation.

1 Le dispositif fiscal Robien, ou plutôt les dispositifs, concernaient principalement l’achat de logements neufs, en vente en l’état futur d’

Ascher, F. (1995). Métapolis ou L’avenir des villes. Odile Jacob.

Barois, B., Peres, R., Vignau, M., & Laussucq, L. (2021). Les zones détendues : territoires oubliés porteurs d’attractivité territoriale. Politiques & management public, 38(1-2), 55-75.

Blayac, T. (2003). Note de recherches. Développement du transport aérien en France : une première analyse des aéroports de proximité. Revue d’économie régionale et urbaine, 3, 499-526.

Cusin, F., & Damon, J. (2010). Les villes face aux défis de l’attractivité. Futuribles, 367, 25-46.

Fehrenbach, J., & Mouchet-Blaisot, R. (2021). Baromètre de l’immobilier des villes moyennes. Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et Conseil supérieur du notariat.

Gallety, J.-C. (coord.). (2013). Le processus de métropolisation et l’urbain de demain. Certu.

Gérardin, H., & Poirot, J. (2010). L’attractivité des territoires : un concept muldimensionnel. Mondes en développement, 38(149), 27-41.

Leloup, F., Moyart, L., & Pecqueur, B. (2005). La gouvernance territoriale comme nouveau mode de coordination territoriale ? Géographie, économie, société, 7(4), 321-332.

Miot, Y. (2012). La ségrégation socio-spatiale dans la métropole lilloise et à Roubaix : l’apport des mobilités résidentielles. Géographie, économie, société, 14(2), 171-195.

Soldo, E. (2010). Le management culturel public : un levier performant de la stratégie d’attractivité durable des territoires. Dans C. Berneman & B. Meyronin (dir.), Culture et attractivité des territoires : enjeux et pratique (p. 95-122). L’Harmattan.

1 Le dispositif fiscal Robien, ou plutôt les dispositifs, concernaient principalement l’achat de logements neufs, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), à réhabiliter ou réhabilité, entre 2003 et 2009. Le zonage permet de fixer, entre autres, des plafonds de loyers mensuels que l’investisseur doit respecter.

Tableau 1. Description statistique des variables mobilisées dans l’analyse CAH appliquée aux zones détendues

Tableau 1. Description statistique des variables mobilisées dans l’analyse CAH appliquée aux zones détendues

Source des données : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), Acoss-Urssaf, Baromètre de l’immobilier des villes moyennes, France Stratégie.

Brice Barois

Enseignant-chercheur, département Économie, laboratoire ESPI2R

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Raphaële Peres

Responsable du département Gestion, laboratoire ESPI2R

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Mathilde Vignau

Enseignante-chercheuse, département Urbanisme, laboratoire ESPI2R

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Enseignant-chercheur, département Droit, laboratoire ESPI2R

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