Avant-projet de réforme des contrats spéciaux

Enjeux et incidences pour le secteur immobilier - Repère biblio

Stanislas Barry et Antoine Fournier

Citer cet article

Référence électronique

Barry, S., & Fournier, A. (2022). Avant-projet de réforme des contrats spéciaux. THEMA Droit. Mis en ligne le 01 décembre 2022, Cahiers ESPI2R, consulté le 30 janvier 2023. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/941

Le droit commun des contrats a été revisité et modernisé en profondeur par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations et par la loi de ratification du 20 avril 2018. A contrario, les dispositions relatives à certains contrats qualifiés de spéciaux, régis en grande partie par le Code civil, datent pour la plupart de 1804 (année d’apparition du dudit code) et ne sont plus en adéquation avec les besoins de la vie économique et sociale du xxie siècle. Pourtant, ces contrats sont utilisés quotidiennement pour la pratique des affaires ou pour des nécessités d’ordre privé mais aussi – et surtout – dans le domaine de l’immobilier.

Ces dispositions se doivent d’être revues pour assurer leur conformité avec les évolutions jurisprudentielles et pour qu’elles reflètent davantage l’importance acquise par certains contrats considérés comme mineurs il y a encore quelques années.

Pour élaborer une telle réforme, la direction des affaires civiles et du Sceau a mis en place un groupe de travail en avril 2020 composé d’universitaires et de praticiens, et dont la présidence a été confiée au professeur Philippe Stoffel-Munck.

Le projet de réforme vise notamment à modifier et à faire évoluer les dispositions relatives à la vente, au bail, au louage d’ouvrage ou contrat d’entreprise, au prêt, au mandat et aux contrats préparatoires (promesses, pactes de préférence). L’ensemble de ces outils contractuels sont très utilisés dans la sphère immobilière. Partant, il est certain que la future réforme des contrats spéciaux aura une importante incidence sur les pratiques immobilières, le comportement de ses acteurs et sur le cadre juridique dans lequel s’inscrit la grande majorité des opérations (construction, promotion, gestion, ingénierie, etc.).

Ce Repère biblio a pour objectif de dresser un panorama des potentielles modifications des dispositions relatives aux contrats utilisés dans le domaine immobilier. Il donne ainsi les clés de lecture permettant d’étudier en profondeur les changements que l’avant-projet de réforme va initier pour chaque contrat. Dans un premier temps, il a été fait le choix de recenser les principales sources permettant de saisir les principaux enjeux du projet de réforme (« Les essentiels »). Dans un second temps, il a été listé quelques sources spécifiques relatives aux différents contrats afin d’appréhender de manière plus ciblée les possibles modifications substantielles qui affecteront chaque type de contrat présent dans l’écosystème immobilier (sous-thèmes contrat par contrat). Enfin, quelques liens utiles sont mis à disposition pour parfaire la vision d’ensemble du sujet.

Les essentiels

Bénabent, A. (2004). Les difficultés de la recodification : les contrats spéciaux. Dans J. Carbonnier et al., Le Code civil 1804-2004. Livre du bicentenaire (p. 245-253). Dalloz-Litec.

Boismery, I. (2022). Le point de vue de l’universitaire : l’opportunité d’une réforme. Revue des contrats, 3, 105.

Chantepie, G., & Latina, M. (2022). Observations générales sur l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Recueil Dalloz, 34,1716.

L’article de Gaël Chantepie et Mathias Latina constitue sans nul doute une clé de compréhension adaptée pour une première approche de l’avant-projet de réforme des contrats spéciaux. En effet, les auteurs prennent le soin de synthétiser les principales orientations de l’avant-projet de réforme tout en formulant des observations et des commentaires sur plusieurs points précis. Ces derniers mettent notamment en exergue les deux objectifs principaux de ce projet de réforme : recodifier le droit des contrats spéciaux et le réécrire. Dans la première partie de l’article, les auteurs soulignent le projet de restructuration du droit des contrats spéciaux à l’aune de la réforme du droit commun des contrats datant de 2016 ainsi que la question de leur articulation. Le point de vue des auteurs est d’autant plus intéressant que ces derniers ont grandement contribué à la réforme du droit commun des contrats1. Dans la seconde partie de l’article, Gaël Chantepie et Mathias Latina se concentrent principalement sur la réécriture du droit des contrats spéciaux par le truchement du projet et sur cette volonté de modernisation pour s’adapter à l’évolution de la pratique, qui se révèle être une source inépuisable de nouveaux outils contractuels. Enfin, ils terminent leurs propos par quelques observations générales qui permettent de mieux saisir les enjeux que recèle l’avant-projet de réforme des contrats spéciaux.

De Géry, G. (2022). Le point de vue de l’avocat : l’opportunité de la réforme. Revue des contrats, 3, 112.

Grimaldi, C., Vernières, C., Vignalou, P., & Vittori, D. (2017). Pour une réforme du droit des contrats spéciaux. Defrénois. La revue du notariat, 22, 11.

Kassoul, H., & Gantsching, D. (dir.). (2021). L’offre de réforme des contrats spéciaux. Réflexions libres à partir du projet de l’Association Henri Capitant. Dalloz.

Monéger, J. (2022). À propos de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Loyers et copropriété, 7-8, alerte 55.

Piédelièvre, S. (2022). Contrats et obligations - Brèves remarques sur l’éventuelle réforme des contrats spéciaux - Libres propos. La Semaine juridique notariale et immobilière, 18, act. 526.

Planckaert, H. (2022). Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux - la consultation publique est ouverte. Revue Lamy Droit Civil, 207.

Stoffel-Munck, P. (2022). Questions sur l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Recueil Dalloz, 30, 1552.

Stoffel-Munck, P. (2022). La préparation de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Revue des contrats, 3, 98.

Vigneau, V. (2022). Le point de vue du magistrat : l’opportunité de la réforme. Revue des contrats, 3, 109.

Le contrat de vente

Charbonneau, C., Faure-Abbad, M., Gantsching, D., Poumarède, M., & Tricoire, J.-P. (2022). La vente d’immeuble dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Revue de droit immobilier, 10, 488.

L’article relate les retours de spécialistes du droit de l’immobilier sur la vente dans le projet de réforme du droit des contrats spéciaux. La disparition des dispositions relatives à la vente d’immeuble à construire y fait l’objet de vives critiques. En effet, par cette disparition, c’est uniquement dans le Code de la construction et de l’habitation que s’insère le régime de vente d’immeuble à construire. Ce faisant, il existe, dans le projet de réforme, une dualité de réglementation concernant les deux contrats principaux de la construction immobilière : le contrat d’entreprise figure dans le Code civil contrairement au contrat de vente d’immeuble à construire… Du reste, certaines innovations du projet sont discutées. Par exemple, les auteurs livrent un regard critique sur : l’obligation de réitérer les promesses synallagmatiques de vente devant notaire, l’exclusion de la conformité aux stipulations du contrat de l’obligation de délivrance qui ne s’applique plus qu’à la mise à disposition du bien vendu, l’extension corrélative du périmètre de la garantie des vices cachés, la création d’un régime spécifique pour les avant-contrats et la précision du régime de la vente avec faculté de rachat.

Chauviré, P. (2020). Le transfert de propriété dans la vente dans l’avant-projet de réforme des contrats spéciaux. Revue des contrats, 3, 158.

Leveneur, L. (2022). Premières vues sur l’avant-projet de réforme du droit de la vente et de l’échange. Revue des contrats, 3, 114.

Maire, G. (2022). Le contrat de vente. Fiches pratiques. Lexis 360.

Robin-Sabard, O. (2022). Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux : vente - vices cachés. Dalloz Actualité.

Thibierge, L. (2022). De la vente au contrat d’entreprise : fiat lux ! Revue des contrats, 3, 37.

Tota, T. (2022). Le pacte de préférence dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux : des propositions à parfaire. Gazette du Palais, 23, 8.

Le contrat de bail

Blanc, N. (2022). Regards critiques sur le bail dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Revue des contrats, 3, 121.

Damas, N. (2022). Le contrat de bail. Fiches pratiques. Lexis 360.

Seube, J.-B. (2022). La location, aussi dénommée bail. Revue des contrats, 3, 126.

L’article présente les principales nouvelles dispositions relatives au contrat de location. L’auteur insiste sur la modernité du projet de réforme. Le nombre d’articles au sein du Code civil consacrés à la location est presque divisé par deux par rapport à la rédaction de 1804. En dépit de la réduction du nombre d’articles, le projet est néanmoins porteur de certaines innovations. On trouve notamment le nouvel article 1720 qui dispose que le contrat s’interprète contre le bailleur en cas d’obscurité des stipulations, ce qui oblige à être particulièrement vigilant quant à la rédaction. Le nouvel article 1737 bilatéralise les relations entre le bailleur et le sous-locataire en octroyant à ce dernier un droit direct contre ce premier. Selon l’auteur, en dehors de ces nouvelles dispositions d’ordre technique, le projet ne contient aucun bouleversement dont la pratique devrait s’inquiéter.

Le contrat de dépôt

Lardeux, G. (2022). Réponse au professeur Touzain sur le dépôt irrégulier. Recueil Dalloz, 38, 1915.

Schultz, P. (2022). Synthèse - Contrat de dépôt. JurisClasseur Civil Code. Lexis 360.

Touzain, A. (2022). Réforme du droit des contrats spéciaux : abrogeons le dépôt irrégulier ! Recueil Dalloz, 36, 1811.

Le contrat de prêt

Cattalano, G. (2020). Offre de réforme du droit des contrats - Le prêt ou la recherche de la cohérence perdue. Revue des contrats, 3, 188.

Hadj-Aïssa, H. (2021). Le contrat de prêt à usage. Fiches pratiques. Lexis 360.

Legeais, D. (2022). Réforme du droit des contrats spéciaux - Réforme du contrat de prêt : un projet perfectible. Revue de droit bancaire et financier, 5, repère 5.

Le contrat d’entreprise

Hadj-Aïssa, H. (2021). Le contrat d’entreprise. Fiches pratiques. Lexis 360.

Leveneur-Azémar, M. (2022). Observation sur le contrat d’entreprise dans l’avant-projet de réforme des contrats spéciaux. Revue des contrats, 3, 103.

Périnet-Marquet, H. (2022). Construction – Premier regard sur l’avant-projet de réforme du contrat d’entreprise. Revue Construction Urbanisme, 7, repère 7.

Le contrat de mandat

Danis-Fantôme, A. (2020). Les règles applicables au mandat « classique » - Premiers regards sur l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Revue des contrats, 3, 202.

Gérard, T. (2022). Le mandat dans l’avant-projet de contrats spéciaux. Recueil Dalloz, 39, 1982.

Maire, G. (2022). Le contrat de mandat. Fiches pratiques. Lexis 360.

Raoul-Cormeil, G. (2018). Contrat de mandat et incapacités des personnes physiques (à la lumière de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux). Les Petites Affiches, 101-102, 7.

Quelques liens utiles

Avant-projet de réforme des contrats spéciaux. (2022). Commission présidée par le professeur Philippe Stoffel-Munck. Texte commenté.

Avant-projet de réforme des contrats spéciaux. (2022). Commission présidée par le professeur Philippe Stoffel-Munck. Texte brut.

Dessuet, P. (2022). Avant-projet de réforme du Code civil : quels impacts en matière de construction ? Le Moniteur.

Dossier « Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux ». (2022). Dalloz Actualité.

Réforme du droit des contrats spéciaux. (2022). Le Moniteur.

1 Chantepie, G., & Latina, M. (2018). Le nouveau droit des obligations (2e édition). Dalloz.

1 Chantepie, G., & Latina, M. (2018). Le nouveau droit des obligations (2e édition). Dalloz.

Stanislas Barry

Enseignant-chercheur, laboratoire ESPI2R

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Antoine Fournier

Enseignant permanent, ESPI

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